Разбираем тему "Новостройки и эскроу счета". Подорожали ли новостройки с 1 июля?

Большинство застройщиков, пугали покупателей грядущими с 1 июля изменениями законодательства, призывают их купить квартиру как можно быстрее – ведь по их словам, новые правила неминуемо приведут к росту цен на новостройки. Так ли это?

В чем суть изменений?

Поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 июля 2019 года, изменяют нормы взаимоотношений между застройщиком и покупателем в сфере долевого строительства.

Если по старым стройкам застройщики напрямую вкладывают в строительство деньги тех клиентов, кто покупает квартиры на стадии возведения дома, то с 1 июля доступ к этим деньгам для них закрыт. Средства, вложенные покупателями в строящуюся недвижимость, будут храниться на эскроу-счетах. Доступ к ним застройщик получит лишь тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

Если же компания не исполнит своих обязательств, то есть не достроит дом, или же затянет строительство, то средства с эскроу-счетов вернутся к клиентам.

Еще один вопрос, который волнует всех дольщиков: а что, если обанкротится не строительная компания, а сам банк, где размещен ваш эскроу-счет? Статья 12.1. нового закона гласит, что в этом случае Агентство по страхованию вкладов вернёт дольщикам вложенные деньги – но не более 10 миллионов рублей. Такая страховка действует, пока квартиру не сдадут или пока покупатель не расторгнет договор с застройщиком.

Кому выгоден новый закон?

Цель нового закона – защита покупателей недвижимости. Всем еще памятны истории с домами, брошенными на этапе котлована, исчезновении недобросовестных застройщиков со всеми деньгами, вложенными в строительство простыми людьми, пикетами тех, кто в одночасье потерял все свои накопления.

Принятый в 2004 году федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенно улучшил  ситуацию в области долевого строительства. Он защитил людей от двойной продажи квартир, урегулировал отношения между покупателем и застройщиком. Однако против банкротства компании-застройщика этот закон бессилен – в этом случае покупатели по-прежнему теряли все свои деньги.

Новый закон и должен защитить людей от подобных ситуаций. Казалось бы, что плохого – больше не будет никаких обманутых дольщиков и испарившихся с деньгами застройщиков. Но за эту защиту покупателями придется дорого заплатить. Однако на данный момент деньги, полученные от клиентов, являются существенной частью общего бюджета строительства. По сути, застройщики брали у дольщиков средства на строительство, и за это предоставляли им скидки при покупке квартиры. Таким образом, приобретение недостроенной недвижимости, по сути, было инвестицией с высокой степенью риска. Но и выгода в случае удачного завершения строительства была существенной – так, квартира, которая на этапе котлована стоила 2,5 миллиона рублей, в сданном доме стоила уже 3,5 миллиона.

В отсутствие доступа к деньгам дольщиков застройщики вынуждены брать кредиты. Так что, первыми, кто начинает получать выгоду от новых законов, именно банки – так, Сбербанк РФ  пообещал кредитовать застройщиков под 7–8%. При этом банки будут не только получать проценты за кредитование застройщиков, но и использовать деньги с эскроу-счетов, получая с них доход в течение всего того времени, пока строится дом. При этом после сдачи дома в эксплуатацию застройщик получит от банка только ту сумму, которую вы вложили. При банкротстве застройщика вы также получите только свои деньги. Проценты от их использования банк оставит себе.

Подорожали ли квартиры?

По большей чати да, подорожали. Но пока эксперты не берутся давать точные прогнозы, связано ли это с действительными расходами застройщиков в связи с изменениями в законодательстве, или это больше информационный повод. Пока застройщики заканчивают текушие стройки, которые ведуться по старому законодательству. Строительные компании не хотят уменьшать собственную прибыль и в любом случаи будут брать эти проценты с покупателей. Так что, хотя с одной стороны, новый механизм защиты дольщиков исключит ситуации, при которых человек остается без денег, без жилья и с многолетней ипотекой, с другой стороны – стоимость квартир, покупаемых на этапе строительства, существенно вырастет. Ну а за строящимися квартирами «подтянутся» в цене и другие объекты недвижимости: уже достроенные квартиры и даже «вторичка».

Однако чаще всего эта информация поступает от самих застройщиков. Возможно, они таким образом пытаются подтолкнуть как можно больше клиентов к принятию решений – ведь пока еще будет существовать возможность заключить договор долевого участия по старому законодательству. А такая вероятность будет существовать по всем стройкам, которые к 01.07.2019г. имеют степень готовности строящегося объекта более 30 %. При этом, конечно же существует большая вероятность, что в следующем году, для клиентов, которые не последуют их советам, цены на квартиры уже будут существенно выше.

По мнению экспертов, этот рост цен на квартиры не будет глобальным – ведь его ограничивает  покупательная способность граждан.  Если квартиры подорожают слишком сильно – их просто перестанут покупать. Так, по данным Сбербанка, дольщики сегодня готовы платить за страхование безопасности сделки в виде эскроу-счетов 5% от цены квартиры. Эта цифра и является оптимальным процентов подорожания жилья при увеличении безопасности сделки.

На самом деле, по словам большинства экспертов, темпы роста цен на недвижимость больше зависят не от принятия новых законов, а зависят от ситуации на рынка. Так, в 2018 году цены на жилую недвижимость без всяких новых законов выросли на первичном рынке – на 4,35%, на вторичном – на 1,58%.

Поэтому наше мнение, если и запрыгивать по старым ценам в уходящий поезд, то только с надежными и проверенными застройщиками, в ином случае, лучше не торопиться, так как впопыхах, можно наделать ошибок и стать последним обманутым дольщиком. Просчитывайте все нюансы, внимательно выбирайте застройщика! А если не хотите рисковать, приобретайте квартиры по новому законадательству с использованием эскроу счета, ведь даже если сделка получится дороже – вы будете уверены в том, что она безопасна!

При написании настоящей статьи, использовались материалы статьи, опубликованной на сайте www.blog.irr.ru

Мы надеемся, что данная новость, была Вам полезна.

Если у Вас возникли вопросы, Вы всегда можете записаться к нашим специалистам на консультацию:

+ 7 (343) 286-23-05,

+ 7 (343) 271-77-70.

С наилучшими пожеланиями Вам и Вашим семьям, 

коллектив Риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость».